Ga direct naar de inhoud.

Versoepelde regelgeving bij transformatie van onroerend goed

In veel gevallen willen ontwikkelaars projecten realiseren die in strijd zijn met het van kracht zijnde bestemmingsplan. Denk hierbij aan huisvesting voor studenten, asielzoekers of tijdelijke zorgunits.

Realisatie van dergelijke projecten kan uiteraard plaatsvinden na aanpassing van een bestemmingsplan. Dit betekent echter langdurige, kostbare en toch ook onzekere procedures.

De wet heeft in het verleden in verschillende vormen andere mogelijkheden geboden om ruimtelijke oplossingen voor dergelijke projecten te creëren. Termen zoals artikel 19 Wro- procedure, vrijstelling of projectbesluit zijn bekend. In de Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro) was de afwijking van het bestemmingsplan mogelijk gemaakt op basis van artikel 19 WRO. Op grond van dit artikel kon een vrijstelling van het bestemmingsplan verleend worden.

Tien jaar afwijken van het bestemmingsplan

Afgelopen november is de wijziging in het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden. Deze wetswijziging maakt het mogelijk om een ‘tijdelijke’ afwijking van het bestemmingsplan vrij eenvoudig toe te staan voor maar liefst 10 jaar. Transformatie van leegstaande panden is dus eenvoudiger geworden.

De praktijk roept er al langer om. Een makkelijke manier om tijdelijk gebruik in afwijking van het bestemmingsplan toe te staan. Tot nu toe kon een vergunning worden verleend voor een periode van 5 jaar. Voor een relevant aantal projecten was 5 jaar te kort om investeringen terug te verdienen.  Een tijdelijke omgevingsvergunning kan nu voor een periode van 10 jaar worden verleend. Verder komt de gemeenteraad er niet meer aan te pas. Het college van B en W moet in beginsel binnen 8 weken op de aanvraag beslissen.

Kruimelontheffingen

De tijdelijke omgevingsvergunning is nu geregeld in de lijst met zogeheten kruimelontheffingen (artikel 4 van bijlage II bij het Bor).

In die categorie kennen we al de permanente vergunning voor strijdig gebruik. Deze permanente gebruiksontheffing kent echter beperkingen. Voor zover er verbouwingen moeten plaatsvinden mogen deze slechts inpandig zijn. Het moet voorts gaan om een locatie binnen de bebouwde kom en de oppervlakte mag niet meer dan 1.500 m2 bedragen.

Deze beperkingen zijn er niet voor de tijdelijke ontheffing. De tijdelijke ontheffing voor planologisch strijdig gebruik ziet niet alleen op het gebruik in enge zin, maar ook op bouwactiviteiten. Deze kunnen dus worden betrokken in de omgevingsvergunning. Ook kan het gebruik van het aansluitend terrein in de wijziging mee worden genomen, bijvoorbeeld om parkeren mogelijk te maken. Doordat de beperking tot 1.500 m2 niet van toepassing is zijn er ruime toepassingsmogelijkheden.

De tijdelijke ontheffing mag óók voorzien in een permanente behoefte. Het hoeft slechts feitelijk mogelijk en aannemelijk te zijn dat het gebruik kan worden beëindigd zonder onomkeerbare gevolgen. Anders zou er immers impliciet sprake zijn van een vergunning voor permanent gebruik.

Voor kruimelontheffingen bepaalt artikel 5 van het Bor dat het aantal woningen niet mag toenemen. De wetgever heeft er gelukkig wel voor gezorgd dat dit artikel geen spelbreker is. Het is niet van toepassing voor de tijdelijke vergunning voor 10 jaar. Er is dus geen enkele belemmering meer om de tijdelijke omgevingsvergunning toe te passen voor de huisvesting van studenten in een leegstand kantoorpand, of asielzoekers in een zorgcentrum.

Wel is het van belang om te onderkennen dat de tijdelijke omgevingsvergunning tijdelijk is en dat de gemeente na het verstrijken van die periode kan handhaven. Dit is zeker ook van belang voor de financierbaarheid van het te realiseren project.

« terug