Coronacrisis en vastgoed – niet nakoming van een koopovereenkomst

Het zijn uitzonderlijke tijden. Als ondernemer, maar ook als particulier, kunt u tegen allerlei zaken aanlopen doordat het coronavirus geheel de wereld en ons land beheerst. Uw beoogde koop of verkoop van vastgoed kan mogelijk geen doorgang meer vinden. In deze column leg ik uit op welke zaken u bij de koop en verkoop van vastgoed moet letten.

Koopovereenkomst

De inhoud van de koopovereenkomst is belangrijk en moet als uitgangspunt worden genomen. Staat in de koopovereenkomst bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud en deze is nog niet verstreken, dan zou de koper daar een beroep op kunnen doen indien de koper inderdaad geen financiering meer kan verkrijgen.

Overmacht

Indien géén financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst is opgenomen, maar de koper kan door de corona-crisis géén financiering meer verkrijgen, dan zou de koper wellicht een beroep kunnen doen op overmacht. Bij overmacht is een tekortkoming niet toerekenbaar. Als dat het geval is, kan de verkoper geen schadevergoeding verlangen. De koopovereenkomst kan worden ontbonden.

Indien de koper de niet-nakoming had kunnen voorkomen, dan is er sprake van schuld en dan kan géén beroep op overmacht kunnen worden gedaan.

In de koopovereenkomst kan van de wettelijke regeling van overmacht worden afgeweken. Het is dan ook altijd belangrijk om de koopovereenkomst hierop te bestuderen.

Of een beroep op overmacht kan worden gedaan, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In veel gevallen is de rechter van mening dat liquiditeitsproblemen een omstandigheid is die naar verkeersopvatting voor rekening van degene die (in dit geval) de koopsom niet kan betalen moet blijven. Dit virus zorgt echter ook voor uitzonderlijke omstandigheden, zodat een beroep op overmacht bij voorbaat zeker niet kansloos zal zijn.

Onvoorziene omstandigheden

Een andere grondslag waar de koper een beroep op kan doen is die van onvoorziene omstandigheden. Er moet sprake zijn van onvoorziene omstandigheden welke ‘van dien aard zijn’ dat (in dit geval) de verkoper naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. In dit geval zou het zo kunnen zijn dat de koper wel na kan komen, echter gelet op de omstandigheden is nakoming onredelijk bezwarend.

Voor een beroep op onvoorziene omstandigheden moet bij het sluiten van de overeenkomst deze omstandigheden in de toekomst liggen. Deze omstandigheden waren dus bij het sluiten van de overeenkomst niet voorzien of hadden voorzien kunnen zijn.

Indien dus nu een koopovereenkomst wordt gesloten, dan kan het voorzienbaar zijn dat u uw verplichtingen niet na kan komen door de gevolgen van het corona-virus. U kunt dan géén beroep doen op onvoorziene omstandigheden. Indien u de koopovereenkomst echter 4 maanden geleden hebt gesloten, dan had u daar nog geen rekening mee hoeven houden. 

De rechtspraak leert ons dat de rechter in het algemeen zeer terughoudend is met het toewijzen van een beroep op onvoorziene omstandigheden. De tijd zal het leren of de gevolgen van het corona-virus als een uitzonderlijke omstandigheid door de rechter zal worden gezien.

Tot slot

In bovengenoemde gevallen is het voornamelijk van belang om als koper en verkoper tijdig in overleg met elkaar te gaan en wellicht ook aanvullende afspraken te maken. Indien u meer informatie over dit onderwerp wenst of indien u of uw koper een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden doet en u vraagt zich af of dat standpunt zal slagen, dan kunt u contact opnemen met mr Mirjam Sterrenburg.