Bemiddelaars bij huurovereenkomsten opgelet!

Treedt u op als bemiddelaar bij het sluiten van huurovereenkomsten? En zo ja, laat u de verhuurder – zonder hiervoor een tegenprestatie verschuldigd te zijn – de woonruimte presenteren via uw website? Let dan op!

In de wet is het verboden om bij het bemiddelen bij een huurovereenkomst “twee heren te dienen”, dus zowel de belangen van de huurder en de verhuurder te behartigen.

Maar hoe zit dat in gevallen waarbij de verhuurder – zonder hiervoor een tegenprestatie verschuldigd te zijn – de woonruimte mag presenteren via uw website? Is dat ook “dienen van twee heren”?

Veel bemiddelaars brengen in dat soort zaken toch kosten (de courtage) bij de huurder in rekening. Maar of dat nu wel of niet mag, daar wordt verschillend over gedacht; ook door rechters.

Wellicht dat hier op korte termijn meer duidelijkheid over komt. De vraag hoe hier mee om te gaan, is namelijk aan ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, voorgelegd. Dit naar aanleiding van een zaak die is aangespannen tegen een bemiddelingsbureau voor de aan- en verhuur van woningen. Wat was daar het geval?

Feiten

Een bemiddelingsbureau voor de aan- en verhuur van woningen had een overeenkomst gesloten met een verhuurder, dat hij een door hem aangeboden woonruimte mocht presenteren op de website van het bemiddelingsbureau. De verhuurder was hiervoor geen courtage verschuldigd.

De heer Jansen was juist op zoek naar een huurwoning en kreeg via de website van het bemiddelingsbureau een huurwoning aangeboden. Om de woning te kunnen bezichtigen, moest de heer Jansen zichzelf als woningzoekende inschrijven bij het bemiddelingsbureau. Na de bezichtiging heeft de heer Jansen besloten de woning te huren. Het bemiddelingsbureau heeft hem vervolgens de courtage in rekening gebracht, gelijk aan één maand huur.

De heer Jansen heeft dit bedrag weliswaar betaald, maar vond later dat hij recht had op terugbetaling. Hij meent dat het in rekening brengen van de courtage in strijd is met de wet (art.7:264 lid 2 BW). De heer Jansen meent dat het bemiddelingsbureau een niet redelijk voordeel zou zijn toegekomen, hetgeen bijvoorbeeld aan de orde is als er geen tegenprestatie staat tegenover de in rekening gebrachte kosten. Daarnaast meent de heer Jansen dat het bemiddelingsbureau ‘twee heren dient’ en met andere woorden dus aan twee kanten geld verdient. Dit is in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW.

Het bemiddelingsbureau meent dat hiervan geen sprake kan zijn, nu de verhuurder geen kosten aan hen verschuldigd is en het bureau optreedt voor de huurder. Kortom, het bemiddelingsbureau vindt dat zij geen ‘twee heren’ dient. Bovendien heeft het bemiddelingsbureau de huurovereenkomst opgesteld, dus wel degelijk werkzaamheden verricht, zodat er geen sprake is van een onredelijk voordeel.

Vraag aan de Hoge Raad

Er is veel onduidelijkheid op dit gebied en zodoende is het onduidelijk welke lijn bemiddelaars moeten volgen. Ook het wetsvoorstel dat op dit moment in behandeling is, biedt geen duidelijkheid op dit gebied.

De rechter heeft dan ook op verzoek van het bemiddelingsbureau de vraag aan de Hoge Raad gesteld. De rechter heeft kort gezegd het volgende aan de Hoge Raad voorgelegd:

Hoe kan de overeenkomst tussen de verhuurder en het bemiddelingsbureau worden gekwalificeerd wanneer er is overeengekomen dat de verhuurder kosteloos en vrijblijvend op een website van een bemiddelingsbureau de beschikbare woonruimte mag plaatsen?

Vervolgens legt de rechter de Hoge Raad ook de volgende twee vragen voor, met het verzoek aan te geven of het verschil maakt:

• “Of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij/zij nog woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurder meldt wanneer woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.”

• “Of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de huurbemiddelaar – en geen contactgegevens van de verhuurder zelf zijn vermeld – of dat de potentiële huurder contact moet opnemen met de verhuurder of een andere huurbemiddelaar.”

(Rechtbank Den Haag, 12 februari 2015, r.o. 4.10)

Kortom, hoe nu met de beschreven situatie moet worden omgegaan, is nog onduidelijk, maar de Hoge Raad gaat hierover in ieder geval een definitieve uitspraak doen.

Hopelijk is dan voor eens en altijd duidelijk of u als bemiddelaar op dezelfde voet verder kunt gaan ofwel hoe u uw werkwijze moet aanpassen.

Ik ben in ieder geval benieuwd hoe de Hoge Raad deze vraag gaat beantwoorden. Ik houd u op de hoogte.

Hier kunt u de uitspraak nog eens nalezen.