Een geslaagd beroep op de exoneratie van de ouderdomsclausule
Rechtbank Noord-Holland 3 november 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:9560
Voordat een woning wordt aangekocht, is het van belang dat de koper onderzoek naar de staat van de woning verricht. Zeker bij oudere woningen, zoals een oude woonboerderij of een jaren 30 woning, is dat van belang. Bij de verkoop van oudere woningen, neemt een verkoper vaak een ouderdomsclausule op in de koopovereenkomst. Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt indien zich na de verkoop verborgen gebreken voordoen. Indien een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is opgenomen, dien je als koper alert te zijn. Indien de koper nalaat nader onderzoek te verrichten en de woning vertoont (verborgen) gebreken, die te wijten zijn aan ouderdom, dan komt de verkoper al snel een beroep toe op de exoneratie van de ouderdomsclausule. De koper dient dan zelf de gebreken aan de woning te verhelpen. Zo is ook door de rechtbank Noord-Holland beslist.
Op 12 april 2019 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend van een oude woning uit 1890. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen waaruit volgt dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water, gas en de riolering en de afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam etc.) en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht.
Als bijlage bij de koopovereenkomst heeft de verkoper een ingevulde vragenlijst bijgevoegd waaruit volgt dat: a) de koper niet bekend is met de leeftijd van de daken, b) er geen lekkages zijn geweest, c) in het verleden geen gebreken zijn geconstateerd en d) dat de koper het dak niet (gedeeltelijk) heeft laten vernieuwen c.q. laten repareren. Uit de ouderdomsclausule volgt dat de koper een exemplaar van de door de verkoper geïnitieerde bouwtechnische keuring d.d. 25 september 2018 heeft ontvangen. De keuring is als bijlage bij de koopovereenkomst bijgevoegd.
Uit de bouwtechnische keuring volgt de kap/dakconstructie weliswaar als goed was bestempeld, maar met een voorbehoud dat de constructie slechts ‘van binnenuit deels zichtbaar’ was en ‘voor zover als mogelijk op deugdelijkheid en constructieve veiligheid is gecontroleerd’. Uit de keuring blijkt dat er geen destructief onderzoek is gedaan en volgt dat de inspectie op afstand heeft plaatsgevonden (zonder gebruik van een drone of hoogwerker). Volgens de keuring moesten 25 dakpannen wegens houtrot worden vervangen.
Op 9 augustus 2019 heeft de levering van een woning aan de koper plaatsgevonden. Pas na de levering heeft de koper een aannemer ingeschakeld die onderhoudswerkzaamheden aan het dak moest gaan verrichten. Uit nader onderzoek door de aannemer volgde dat het dak wegens houtrot door waterintreding moet worden vervangen en dat de herstelwerkzaamheden circa € 90.000,00 zouden gaan bedragen.
De koper stelt de verkoper aansprakelijk voor de gebreken aan het dak en de dakconstructie en vordert betaling van de herstelkosten van circa € 90.000,00. De koper stelt zich op het standpunt dat in verband met de non-conformiteit van de woning en schending van de mededelingsplicht door verkoper sprake is van een wanprestatie. Volgens de koper is de woning niet meer geschikt voor normaal gebruik.
De verkoper verweert zich door een beroep te doen op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst en dat hij op grond daarvan op geen enkele wijze instaat voor de kwaliteit van het dak. Volgens de verkoper zijn de kwaliteitsgebreken, gelet op de ouderdomsclausule, niet belemmerend voor het woongenot. Daarnaast voert de verkoper aan dat er geen sprake is van een onveilige situatie of van gebreken die maken dat de koper de woning niet veilig kan gebruiken. Immers, volgens de verkoper heeft hij probleemloos jarenlang in de woning gewoond. Indien wel sprake zou zijn van een onveilige situatie die een normaal gebruik van de woning belemmeren, dan is hij slechts aansprakelijk voor de herstelkosten indien die gebreken hem bekend waren.
De rechtbank spitst zich bij de discussie toe op de vraag voor wiens rekening en risico de gebreken aan het dak komen. De koper trekt terecht en in lijn met de jurisprudentie aan het kortste eindje. Hoe is de rechtbank tot deze conclusie gekomen?
Volgens de rechtbank dient de betekenis van de ouderdomsclausule te worden vastgesteld aan de hand van het Haviltex criterium.[1] In dit kader is het relevant te benoemen dat partijen niet over de clausule hebben onderhandeld en niet hebben gesproken over de reikwijdte of uitleg daarvan. Daarnaast is de woning meer dan honderd jaar oud. Bij oude woningen, zoals bijvoorbeeld een oude woonboerderij, mogen de verwachtingen bij een koper niet al te hoog zijn. De eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, liggen aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.
Beide partijen zijn particulieren en zijn beiden door een deskundig makelaar bijgestaan. Indien partijen niet hebben onderhandeld over (de tekst van) de ouderdomsclausule, komt bij de uitleg hiervan veel belang toe aan de letterlijke tekst van de clausule. Uit de tekst van de ouderdomsclausule volgt dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van het dak en de afwezigheid van optrekkend of doorslaand vocht. De verkoper heeft er wijs aan gedaan om specifiek te benoemen dat hij niet instaat voor de afwezigheid van optrekkend of doorslaand vocht. De exoneratie van een ouderdomsclausule is namelijk niet onbegrensd. Een te algemeen geformuleerd beding kan er namelijk voor zorgen dat de verkoper geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule.
Daarnaast acht de rechtbank het relevant dat uit de keuring door de verkoper volgt dat geen destructief onderzoek is gedaan en dat de inspectie van het dak op afstand heeft plaatsgevonden. Ook volgt uit de keuring dat de dakpannen matig tot goed zijn en dat 25 dakpannen moeten worden vervangen, de schoorsteen en/of rookgasafvoeren matig zijn en goten matig zijn, waardoor gedeeltelijke vervanging wegens houtrot noodzakelijk is.
De koper mocht, na het doornemen van de keuring, niet aannemen dat het dak geen gebreken zou hebben en moest hij er rekening mee houden dat hij eventuele schades niet op de verkoper kon verhalen. De verkoper mocht op grond van de door hem verstrekte informatie en de exoneratie van de ouderdomsclausule aannemen dat de koper hem niet zou aanspreken op de kwaliteit van het dak. Een ouderdomsclausule moet de gerechtvaardigde verwachtingen over de kwaliteit en de staat van de woning bij de koper te temperen. De koper die twijfelt dan wel behoort te twijfelen of de zaak bepaalde eigenschappen daadwerkelijk bezit of ontbeert, is gehouden nader onderzoek te (laten) verrichten. De koper heeft vervolgens (ten onrechte) nagelaten nader onderzoek naar het dak te verrichten én hij is met deze wetenschap akkoord gegaan met het opnemen van de exoneratie ten aanzien van het dak in de ouderdomsclausule. Het opnemen van een ouderdomsclausule kan worden gezien als een informatievoorziening aan de koper. De ouderdomsclausule had voor de koper aanleiding moeten zijn nader onderzoek naar de woning te laten uitvoeren.
De rechtbank is dan ook terecht van oordeel dat het beroep op de ouderdomsclausule slaagt en dat de gebreken voor rekening en risico voor de koper komen. Onvoldoende is komen vast te staan dat de gebreken aan het dak en de dakconstructie het gevolg zijn van achterstallig onderhoud. De koper mag de afwezigheid van dergelijke gebreken dus niet zonder meer verwachten. Hierbij is het ook relevant te benoemen dat de woning ruim 100 jaar oud is en dat het dan ook niet opmerkelijk is dat, gezien de leeftijd van de woning, het dak door houtrot is aangetast.
De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland is een goed voorbeeld van hoe belangrijk het is om als koper alert te zijn als in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst is opgenomen. Ook is het van belang om als verkoper de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst goed te formuleren. De verkoper komt namelijk niet altijd een beroep toe op de ouderdomsclausule. Indien de ouderdomsclausule te algemeen is geformuleerd, dan vallen de gebreken niet onder de ouderdomsclausule en is de verkoper alsnog aansprakelijk voor de gebreken. Heeft u vragen over de formulering van een ouderdomsclausule of over de gevolgen van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst? Neem dan contact op met onze vastgoed specialisten.
[1] Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981/635. Bij het Haviltex criterium komt het erop neer dat bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen gekeken moet worden naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar naar de betekenis die partijen over en weer redelijkerwijs aan die tekst mochten toekennen, gelet op de gegeven omstandigheden van het geval en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
