Gebreken aan een gehuurde zaak. Wat zijn de regels?

Vaak krijg ik de vraag van huurders, maar ook van verhuurders, wat zij moeten doen bij een gebrek aan de gehuurde zaak en hoe het zit met eventuele schade die er is ontstaan. Deze vraag lijkt misschien in eerste instantie makkelijk te beantwoorden, maar in de praktijk lopen huurders en verhuurders vaak tegen verschillende problemen aan. Ik zal daarom kort de zogenaamde gebrekenregeling bespreken, zodat u weet wat uw rechten, maar ook zeker uw verplichtingen zijn.

Wat is een gebrek?

Op grond van de wet is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Al hoewel er veel discussie kan ontstaan over wat al dan niet als een gebrek kan worden aangemerkt ga ik hier nu verder niet op in, maar ga ik vooral in op hoe te handelen in het geval zich een gebrek voordoet.

Constatering van een gebrek

Op het moment dat een huurder een gebrek aan het gehuurde constateert, is de huurder verplicht dit gebrek direct aan de verhuurder te melden. Zonder deze melding weet de verhuurder in principe niet dat er een gebrek is (ontstaan). Doet de huurder dit niet, dan zou hij door de verhuurder aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de schade die door het gebrek zal ontstaan. Meld dit dus altijd!

Reparatieplicht verhuurder

Ook zal de huurder – wanneer hij wenst dat het gebrek wordt verholpen – de verhuurder moeten verzoeken het gebrek te verhelpen. De verhuurder is dan ook verplicht het gebrek daadwerkelijk te verhelpen, mits dit onmogelijk is, wanneer dit gezien de omstandigheden redelijkerwijs niet van hem kan worden gevergd of wanneer dit als kleine herstelling kan worden gezien. In dat laatste geval ligt de verplichting bij de huurder om het te repareren.

Doet de verhuurder vervolgens niets, dan is het de huurder toegestaan de reparatie zelf te laten uit voeren en de redelijk gemaakte kosten op de verhuurder te verhalen. Hij mag dit zelfs verrekenen met de huur.

Maar, let op, want hier gaat het vaak mis. Dit kan je namelijk als huurder niet zomaar doen, en hoef je dus als verhuurder ook niet zomaar te laten gebeuren. Er moet namelijk wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan.

Het laten uitvoeren door een ander op kosten van de verhuurder is alleen mogelijk als de verhuurder, zoals dat juridisch genoemd wordt, in verzuim is (!). 

Dit verzuim treedt pas in als de verhuurder schriftelijk is verzocht om binnen een bepaalde (redelijke) termijn het gebrek te verhelpen. Doet hij dit niet binnen de gestelde termijn, dan pas is hij in verzuim. Doet de huurder dit dus niet goed, dan kan hij de kosten niet op de verhuurder verhalen en dus al helemaal niet verrekenen met de huur.  

Bovendien kleeft er nog een risico aan voor de huurder. Als later blijkt dat de kosten toch redelijkerwijs niet voor rekening van de verhuurder hadden moeten komen, dan kan de verrekening van de huur als wanprestatie worden gezien. Dit kan voor de verhuurder zelfs een grond zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Ga hier dus zorgvuldig mee om.

N.B. dit gaat natuurlijk alleen om gebreken die niet door toedoen van de huurder zijn ontstaan.

Huurprijsvermindering

Overigens, de huurder kan eveneens huurprijsvermindering vorderen, door middel van tussenkomst van een rechter, vanaf de dag dat hij de verhuurder behoorlijk op de hoogte heeft gesteld van het gebrek, tot het moment dat het verholpen is.

Schadevergoeding

Ook is het denkbaar dat ten gevolge van een gebrek een verhuurder schadevergoeding aan de huurder moet betalen. Bijvoorbeeld wanneer door een lekkage schade is ontstaan aan de inboedel van de huurder. Dit hoeft de verhuurder echter niet in alle gevallen.

De verhuurder is slechts verplicht deze schade te vergoeden wanneer de schade aan hem is toe te rekenen ofwel indien het gebrek al bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen.

Een verhuurder die een huis verhuurt, waarvan hij weet dat het dak lekt, is sowieso aansprakelijk. Weet hij dit niet en is dit bijvoorbeeld ontstaan door een storm, dan is het hem niet toe te rekenen en behoeft hij ook geen schadevergoeding te betalen. Dit is anders wanneer het dak lekt door een verkeerd uitgevoerde reparatie.

Waar moet u verder op letten?

Verder zie ik het in de praktijk ook nog wel vaak mis gaan op bewijs.

Wanneer huurder en verhuurder er niet uitkomen met zijn tweeën, zal ook nog wel eens de gang naar de rechter moeten worden bewandeld. Op dat moment gelden niet alleen de wettelijke regels van het huurrecht, maar ook de wettelijke procesregels van bewijs.

In Nederland is het in beginsel zo, dat wanneer een partij in een procedure iets stelt, hij dit ook zal moeten bewijzen. Houd hier dus al vanaf moment één rekening mee. Immers, uw rechter kan uw vordering pas toewijzen als ook uit de (bewijs)stukken blijkt dat u (juridisch) gelijk heeft.

Zorg dus voor goede dossieropbouw, zodat u alle brieven, foto’s, (schade)deskundigenrapporten en wat dan ook in een eventuele gerechtelijke procedure kunt overleggen.

Kunt u dit niet, dan zal een rechter een vordering wellicht niet toewijzen.

Tot slot

Wat ik u hier heb geschetst is de wettelijke gebrekenregeling in een notendop. In specifieke gevallen kunnen er nog speciale regels van toepassing zijn, of zou u wellicht nog verderstrekkende maatregelen kunnen nemen.

Ook kan u in sommige gevallen van de wettelijke gebrekenregeling (deels) afwijken in de huurovereenkomst.

Laat u bij het opstellen van de huurovereenkomst dan ook altijd goed adviseren en natuurlijk ook voor zover er discussie ontstaat of dreigt te ontstaan bij de uitvoering van de gebrekenregeling.