Advies aan de Hoge Raad - Coronacrisis en huurkorting
De aangescherpte maatregelen zijn alweer een paar weken van kracht. Door de aangescherpte maatregelen, loopt de horeca grote omzet mis en dreigt de horeca opnieuw in de problemen te komen. Vragen die zich door de aanscherping van de coronaregels weer kunnen voordoen is of een huurder huurkorting van de verhuurder kan verlangen.
Die vraag stelde ook Heineken aan haar verhuurder waarvan zij een horecagelegenheid huurde. Heineken verhuurde de horecagelegenheid vervolgens weer onder aan een horeca-exploitant (de onderhuurder).
Heineken stelde zich op het standpunt dat zij recht heeft op huurkorting als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met coronacrisis. Heineken had namelijk zelf besloten haar huurders tegemoet te komen door twee maanden huur kwijt te schelden. Heineken had vervolgens aan haar verhuurders verzocht akkoord te gaan met het voorstel om één van die twee maanden aan hen door te belasten. Dit zou dan gebeuren door middel van inhouding door Heineken van telkens 1/6 deel van de verschuldigde maandhuur over de periode juli tot en met december 2020 (6 maanden huur).
Eén van de verhuurders ging niet akkoord met het voorstel van Heineken. Ondanks dat de verhuurder niet akkoord ging met het voorstel, had Heineken het voorstel in uitvoering gebracht en zes maanden lang 5/6e deel van de huur betaalt. De verhuurder startte hierom een procedure tegen Heineken. In plaats van dat de kantonrechter een besluit nam over de vraag of de huur tussen Heineken en haar verhuurder moeten worden verdeeld, stelde de kantonrechter 4 prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.
Wat zijn prejudiciële vragen?
In een civiele zaak kan een rechter een rechtsvraag aan de Hoge Raad stellen. Een rechter kan over de uitleg van een rechtsregel een vraag stellen indien de Hoge Raad nog niet eerder over die vraag heeft beslist. Zo ook de vraag of de huurder door de coronacrisis in beginsel recht heeft op een huurkorting. Zodra de Hoge Raad de vragen heeft beantwoord, neemt de kantonrechter een beslissing.
Prejudiciële vragen en antwoorden
Op 30 september 2021 heeft de Procureur-Generaal in een advies aan de Hoge Raad 4 prejudiciële vragen beantwoord die de kantonrechter Roermond aan de Hoge Raad had gesteld.
De vier vragen en antwoorden luidden als volgt:
Vraag 1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW
Vraag 2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurkorting worden beoordeeld?
De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.
Vraag 3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurkorting kan leiden?
Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
Vraag 4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurkorting die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.
Het advies van de Procureur-Generaal is hier te lezen.
Meer informatie?
Binnenkort zal blijken of de Hoge Raad het advies van de Procureur-Generaal gaat volgen. Wilt u als verhuurder of huurder advies over de mogelijkheden bij huurkorting? Neem dan contact op met onze vastgoed specialisten.
Lees ook: Coronacrisis en vastgoed – niet nakoming van een koopovereenkomst (westlandpartners.nl)
