Huurovereenkomst woonruimte: beëindiging wegens dringend eigen gebruik

Huurovereenkomst woonruimte: beëindiging wegens dringend eigen gebruik

De huurovereenkomst van een woonruimte kan worden opgezegd door de verhuurder als de huurder hiermee instemt. Zij beëindigen de huurovereenkomst dan in onderling overleg. Als verhuurder is het niet altijd gemakkelijk om de huurovereenkomst met de huurder op te zeggen, wanneer de huurder níet instemt met de opzegging. Een huurder wordt gezien als een kwetsbare partij en daarom door de wet in bescherming genomen. Wat nu als je als verhuurder de verhuurde woning nodig hebt voor eigen gebruik? Kun je de huurovereenkomst dan wel opzeggen? Het antwoord volgt hieronder.

Indien de huurder niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst, dan dient de  verhuurder een beroep te doen op één van de zes toewijzingsgronden uit artikel 7:274 lid 1 BW. Eén van de zes toewijzingsgronden is een beroep op dringen eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Het verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik, zal getoetst worden door de rechter aan een aantal criteria.

Criteria dringend eigen gebruik

Als de huurder niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik van de verhuurder, dan kan de verhuurder een verzoek doen aan de rechter tot beëindiging van de huurovereenkomst. De rechter wijst zo’n verzoek in de regel alleen toe als is voldaan is aan de volgende 3 criteria, namelijk:

1. Er dient sprake te zijn van dringend eigen gebruik;
2. Belangenafweging: kan verlenging van de huurovereenkomst niet worden gevergd van de verhuurder?;
3. Passende woonruimte voor de huurder.

Dringend eigen gebruik

De verhuurder dient allereerst aan te tonen dat hij de woning zelf nodig heeft voor dringend eigen gebruik.  In beginsel valt gebruik door familieleden niet onder eigen gebruik. Hierop kan een uitzondering gemaakt worden als de verhuurder hierbij belang heeft.

De kantonrechter zal bij beoordeling van dit criterium in beginsel alleen de omstandigheden ten tijde van de beoordeling meenemen. Toekomstige omstandigheden kunnen alleen een rol spelen wanneer zeker is dat zij zich binnen afzienbare tijd zullen voordoen.

De volgende omstandigheden kunnen bijvoorbeeld vallen onder dringend eigen gebruik:

• Renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is;
• De verhuurder beschikt niet langer over een eigen woonruimte en heeft de woonruimte zelf nodig;
• De huuropbrengsten zijn niet langer rendabel: de exploitatiekosten liggen hoger dan de huuropbrengsten

Wanneer de verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik niet aannemelijk kan maken, zal een kantonrechter het verzoek in de regel niet verder beoordelen en wordt de vordering van de verhuurder afgewezen.

Een huurovereenkomst kan in ieder geval niet worden opgezegd, omdat de wens bestaat om de woning te verkopen. Een woning kan namelijk verkocht worden, maar dit heeft geen effect op de huurder. De huurder mag in dat geval te allen tijde in de woning blijven wonen.

Belangenafwegingen

Wanneer bepaald is dat er sprake is van dringend eigen gebruik aan de kant van de verhuurder, moet er middels een belangenafweging worden vastgesteld of verlenging van de huurovereenkomst niet langer van de verhuurder kan worden gevergd. Hierbij worden nagenoeg alle belangen van de beide partijen tegen elkaar afgewogen en speelt de beoogde bescherming van de huurder een grote rol. De gebondenheid van de huurder aan de woning in verband met werk, familie, gezondheid en leeftijd, weegt veelal zwaarder dan bijvoorbeeld de financiële problemen van de verhuurder.

De belangen van de verhuurder zijn over het algemeen gelijk aan de dringende reden voor eigen gebruik. Er zijn hierbij wel omstandigheden die in het nadeel kunnen zijn van de verhuurder in de belangenafweging, bijvoorbeeld:

1. Wanneer de verhuurder de situatie waardoor het ‘dringend eigen gebruik’ is ontstaan, (mede) zelf heeft veroorzaakt;
2. Het feit dat de verhuurder meerdere woningen tot zijn beschikking heeft;
3. Wanneer de verhuurder de mogelijkheid heeft een andere woonruimte te kopen of te huren.

Passende woonruimte

Vervolgens wordt bezien  of de huurder een passende vervangende woonruimte kan vinden. Bij de beoordeling hiervan kan worden gekeken naar de gezinssamenstelling, de leeftijd, gezondheidstoestand en financiële positie van de huurder. Het criterium “passend” wordt in de jurisprudentie nader uitgelegd. In beginsel moet de vervangende woonruimte passen bij de omstandigheden van de huurder: een woning met een hogere huurprijs kan passend zijn, wanneer de huurder in de financiële positie verkeert dit te betalen.

Een passende woonruimte houdt niet direct in dat de huurder aanspraak kan maken op een soortgelijke woonruimte. Een woonruimte die in grootte of ligging een wezenlijk ander woongenot biedt, kan ook als passend worden aangemerkt.

Daarnaast bestaat voor de verhuurder de verplichting om aan te tonen dat er passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. Wanneer de verhuurder de beschikbaarheid van een vervangende passende woonruimte heeft aangetoond, kan de huurder deze beschikbaarheid niet simpelweg afwijzen. Hij zal gemotiveerd moeten aantonen waarom de aangedragen alternatieven volgens hem niet passend zijn. De verhuurder hoeft de woning dus niet feitelijk aan te dragen, alleen de beschikbaarheid ervan aan te tonen.

Tot slot wordt er bij beoordeling van dit criterium gekeken naar de inspanning die de huurder geleverd heeft om een passende woonruimte te vinden. Wanneer blijkt dat er onvoldoende inspanning is geleverd door de huurder in de zoektocht naar vervangende woonruimte, zal dit ook meegewogen worden in de beoordeling van de rechter.

Verhuiskostenvergoeding

Ingeval de rechter opzegging op grond van dringend eigen gebruik door de verhuurder toewijst, kan hij bepalen dat de verhuurder een verhuiskostenvergoeding dient te betalen aan de huurder. Deze vergoeding dient als tegemoetkoming voor de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurder.

De rechter zal aan de hand van de omstandigheden van het geval beoordelen of er een verhuiskostenvergoeding vastgesteld dient te worden. Als er sprake is van renovatie, dan heeft de huurder in elk geval recht op een dergelijke vergoeding.

Juridisch advies

Wilt u de huurovereenkomst graag opzeggen maar stemt uw huurder hier niet mee in? Laat u adviseren door een van onze huurrechtspecialisten. Zij staan u graag bij.