Partner uitkopen na het beëindigen van een relatie

Het einde van een relatie betekent doorgaans niet alleen een beëindiging op emotioneel vlak. Meer dan ooit wonen stellen ongehuwd samen en hebben zij gezamenlijk een woning en andere goederen aangekocht of zijn goederen met een samenlevingscontract gemeenschappelijk gemaakt. De beëindiging van een relatie brengt daardoor ook een financiële (zakelijke) afwikkeling met zich mee. Wordt het huis aan derden verkocht of bestaat de mogelijkheid tot het uitkopen van de partner?

De uitkoop van een partner kent vaak niet alleen juridische en financiële hobbels (kan de hypotheek bijvoorbeeld door één partner worden voortgezet), maar ook praktische zaken moeten worden geregeld.

Je partner uitkopen na een scheiding of relatiebreuk

Net als bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap valt een woning bij een gezamenlijke koop in een gemeenschap. Dat is geen gemeenschap van goederen, maar wat de wet een eenvoudige gemeenschap noemt. Die gemeenschap bestaat slechts uit één of meer goederen. Niet zelden valt de inboedel of een gezamenlijke auto ook in een dergelijke gemeenschap. Samenwoners regelen dit doorgaans in een samenlevingscontract. Daarin kun je ook zaken regelen voor het geval een van de partners overlijdt, bijvoorbeeld dat iemand in de woning kan blijven wonen (een verblijvingsbeding).

Het maakt dus in beginsel niet uit of partners met elkaar zijn gehuwd, een geregistreerd partnerschap hebben afgesloten of ongehuwd samenwonen. In alle gevallen valt de woning in een gemeenschap. Hetzelfde is ook het geval als erfgenamen een woning erven. Ook die woning valt in een eenvoudige gemeenschap (namelijk de gemeenschap van nalatenschap). Voor al deze gevallen gelden ongeveer dezelfde (wettelijke) regels.

Deelgenoten

De eigenaren van de woning noemen we deelgenoten in de gemeenschap waarin de woning valt. Elk van de partners heeft een onverdeeld aandeel van 50%, tenzij dat anders is afgesproken of wanneer er meer deelgenoten zijn (bijvoorbeeld meerdere erfgenamen). Als de wens bestaat om een ex-partner te willen uitkopen, dan moet je het andere onverdeelde aandeel dus verkrijgen.

Partner uitkopen uit woning

Om de andere partner uit te kopen moet een waardevergoeding voor die ander zijn aandeel in de woning worden betaald. De meest eenvoudige manier om de waardevergoeding te bepalen is om de woning te laten taxeren, daarvan de eventuele actuele hypotheekschuld af te trekken en de resterende overwaarde door de helft te delen. Dit kan echter anders zijn indien een van de partners bij de aankoop van de woning meer geld dan de ander heeft betaald. Bijvoorbeeld als een partner de overwaarde uit een vorig huis heeft ingebracht. In dat geval kan die partner eerst een vergoeding voor die inbreng vorderen, waarbij mogelijk ook rekening met een waardestijging moet worden gehouden. Dat is ingewikkelde materie.

Bij de verdeling en uitkoop van een woning wordt soms ook de WOZ-waarde gehanteerd of stellen de partners zelf een waarde vast. Bij de verdeling van goederen wordt vaak ook het ene goed met het andere goed uitgeruild, bijvoorbeeld dat de ene partner de auto krijgt en de andere partner de woning (en dus minder geld hoeft te betalen voor het uitkopen).

De ene partner die de andere partner uitkoopt moet uiteraard over de nodige financiële middelen beschikken. Het staat de partners vrij om daarover afspraken te maken, bijvoorbeeld dat de waardevergoeding als lening wordt verstrekt. Dat leidt wel meer dan eens tot problemen en moet goed worden afgesproken. De partner die wordt uitgekocht blijft dan aan de ex-partner gebonden en kan dan zelf soms geen nieuwe woning financieren.

Hypotheek overzetten bij de uitkoop van een partner

Niet alleen moeten de ex-partners onderling met elkaar afspraken over de uitkoop maken. In de meeste gevallen rust op de woning een recht van hypotheek van de bank. De partner die de andere partner uitkoopt moet doorgaans een eigen financiering aanvragen om de overwaarde aan de andere partner te vergoeden én moet daarnaast de bestaande hypothecaire geldlening op eigen naam (laten) zetten. Als het uitkopen financieel kan worden geregeld, dan moet de partner die wordt uitgekocht worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Wat betekent dat?

Lening vanuit de bank

Als een bank een lening aan twee partners verstrekt, dan zal de bank eisen dat beide partners voor de geldlening hoofdelijk aansprakelijk zullen zijn. Dat houdt in dat beide partners voor de volledige geldlening tot terugbetaling kunnen worden aangesproken. Het maakt dus voor de bank niet uit wie de geldlening terugbetaalt. De bank kan de volledige geldlening dus bij één partner opeisen en incasseren (als de bank dat zou willen). Die partner kan de bank niet naar de andere partner verwijzen met de mededeling dat hij maar voor de helft aansprakelijk zou zijn. Dat moeten de partners onderling oplossen.

De bank moet dus bij het uitkopen de uitgekochte partner ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Daarmee verklaart de bank dat zij die partner niet meer tot betaling van de geldlening kan en zal aanspreken.

Wat als de ex-partner niet uitgekocht wil worden?

De advocaten van Westland Partners voeren veel procedures waarin discussie over de uitkoop van de woning bestaat. Partners willen soms beiden de woning behouden en de andere partner uitkopen. Vaak bestaat discussie over de waardevergoeding die moet worden betaald. En in andere gevallen probeert een partner tijd te rekken om een woning nog niet onmiddellijk te hoeven te verlaten.

Uitkopen van erfgenamen

Ook binnen het erfrecht vinden gelijksoortige discussies plaats. Meerdere erfgenamen die het huis van hun ouders willen kopen, het niet eens over de waarde van de woning kunnen worden of erfgenamen die bij hun ouders hebben gewoond en niet zonder meer willen vertrekken.

De wet biedt gelukkig uitkomst en geeft twee manieren om tot een oplossing te komen:

Verdeling van de woning vorderen
Machtiging tot te gelde making verzoeken

Samen eruit komen met deelgenoot of partner

Een deelgenoot kan niet verplicht worden om voor altijd met een andere deelgenoot in een gemeenschap te blijven zitten. Met andere woorden, een partner kan niet worden gedwongen om altijd met een ex-partner eigenaar van de woning te blijven. Bij de rechter kan worden gevorderd om de gemeenschap te verdelen. Dat houdt in dat de rechter een oordeel moet geven over de woning. Je kunt vorderen dat de andere partner aan de uitkoop moet meewerken of dat het huis op de vrije markt moet worden aangeboden.

Vordering bij de rechter

Als een ex-partner niet meewerkt, kan een rechter die ex-partner volledig buitenspel zetten. Het vonnis van de rechter treedt dan in plaats van de handtekening die de ex-partner bij de makelaar en de notaris moet zetten. Dat vereist wel een zorgvuldige formulering van de vordering bij de rechter. De advocaten van Westland Partners weten hoe dat moet.

Daarnaast kan aan de rechter worden verzocht om een machtiging om de woning te verkopen (te gelde te maken). Dat kan aan de orde zijn als er geen geld meer is om de kosten van de woning te voldoen of als er andere gewichtige redenen zijn. Ook in die situatie kan de rechter beslissen dat de verzoekende partner zonder toestemming van de verwerende partner de woning kan verkopen.

Uitkopen is dus mogelijk, ook als (ex-)partner of erfgenaam niet wil

Er zijn dus verschillende mogelijkheden om een partner (of andere erfgenaam) uit te kopen, ook als een andere gerechtigde tot de woning dat niet wil of geen medewerking verleent. Het kan echter wel een ingewikkeld proces worden waarbij vele omstandigheden tot discussies kunnen leiden. Lukt het niet om hierover afspraken met uw ex-partner of andere erfgenaam te maken? Neem contact op met Westland Partners om uw situatie te bespreken.